Riitta Karvinen

Kehittämällä kiinteistö taipuu erityisiin liiketoimintatarpeisiin

Olemassa olevan kiinteistön kierrätys on todellinen ja resurssiviisas vaihtoehto uuden rakentamiselle. Parhaimmillaan yritys saa tarpeeseensa räätälöidyt tilat ketterämmin, kustannustehokkaammin, ympäristöystävällisemmin ja paremmalta paikalta kuin uudiskohteen kanssa. Muutostöillä varmistetaan, että tilat tukevat asiakasyrityksen liiketoimintaa ja ovat modernit, energiatehokkaat ja käyttökustannuksiltaan edulliset. Kun kiinteistön kehittämisessä huomioidaan muuntojoustavuus, mukautuu kiinteistö käyttäjiensä muuttuviin tarpeisiin myös myöhemmin elinkaarensa aikana.

Vanhan kiinteistön kierrätys ei suinkaan tarkoita sitä, että liiketoiminnan pitäisi rajoittua olemassa olevien seinien sisälle. Kiinteistöjen yhteyteen voi suunnitella lisäosia tai uudisrakennuksia, jotka sovitetaan vanhan kiinteistön tyyliin. Kiinteistö ja sen käyttäjän liiketoiminta kasvavat luontevalla tavalla käsi kädessä, kun vanha saa kylkeensä uutta juuri asiakkaan tarpeiden mukaan.

Kun olemassa olevia tiloja lähdetään muokkaamaan asiakkaan tarpeisiin, suunnittelijatiimi laatii ensin suunnitelmat ja pohjakuvat, joihin on sijoiteltu asiakkaan tarvitsemat toiminnot. Asiakas näkee visualisoidussa muodossa, miten hänen liiketoimintansa kriittiset toiminnot tiloissa mahdollistuvat. Projektipäällikön ohjauksessa tiloista luodaan erilaisia ratkaisuehdotuksia kustannusvaikutuksineen. Eri vaihtoehtoja vertailtaessa tarkkaillaan jatkuvasti, miten kokonaishinta muuttuu ratkaisujen hintatason mukaan.

Suunnitteluvaiheessa mietitään yhdessä, miten rakenteita, materiaaleja tai layoutia muuttamalla saadaan luotua optimaalinen ratkaisu asiakkaalle.

Muuntojoustavuudella tilat saadaan vastaamaan myös muuttuviin asiakastarpeisiin

Suunnitteluvaiheessa hahmottuu myös se, miten muuntojoustavuutta voi tiloissa järkevästi toteuttaa. Muuntojoustavuus tarkoittaa käytännössä sitä, että rakenneosat, talotekniikka ja muut kiinteistön ratkaisut alun perin rakennetaan tai muutostöiden yhteydessä korjataan sellaisiksi, että ne joustavat kiinteistön käyttäjän tarpeiden ja vaadittavien toiminnallisuuksien mukaan. Erityisesti kiinnitetään huomiota siihen, että tilat ovat helposti muunneltavissa. Talotekniikan (ilmanvaihto, jäähdytys, lämmitys) sijoittamisessa ja mitoituksessa huomioidaan mahdolliset myöhemmin toteutettavat muutokset, jolloin tilat joustavat henkilöstön määrän tai tilan käyttötarkoituksen vaihdellessa.

Muuntojoustavuus tuo kustannustehoa ja ketteryyttä kiinteistön käyttöön niin asiakkuuden varrella kuin vuokralaisen vaihtuessa. Huolella toteutettuna muuntojoustavuus voi taata esimerkiksi sen, ettei kiinteistön käyttäjän tarvitse muuttaa tiloista pois tuotannon muuttuessa tai henkilöstön kasvaessa.

Kiinteistöjen kehittämisessä on olennaista tunnistaa, mitkä kiinteistön ominaisuuksista ovat sellaisia, joita on muutostöillä hankalaa tai mahdotonta muuttaa. Kiinteistön sijainti on ja pysyy. Joidenkin rakenneosien korjaaminen tai laatutason nosto myöhemmin on kallista tai mahdotonta. Esimerkiksi lattian kantavuutta tai tilojen korkeutta on erittäin hankala jälkikäteen lisätä. Tärkeää onkin uudisrakentamisessa suunnitella nämä ominaisuudet sellaisiksi, että mahdollisimman monenlainen toiminta on tiloissa mahdollista eivätkä rajoitteet tule vastaan silloinkaan, kun asiakas kehittää, laajentaa tai tehostaa toimintaansa.

Olemme muuntojoustavuutta toteuttamalla ja kiinteistöjä kierrättämällä ratkaisseet asiakkaidemme aitoja kiinteistöhaasteita. Katso taulukosta, miten palaset loksahtelivat kohdilleen VTT:n Bioruukin kohdalla Espoossa. Bioruukki on vuonna 2015 perustettu pilotointikeskus, jossa kehitetään bio- ja kiertotalouden uusia teknologioita kohti teollista mittakaavaa.

Kiinteistöhaasteesi Näin ratkaisemme haasteesi Näin se toimi VTT:n kanssa
”Haluamme rakentaa kiinteistön tietylle alueelle, mutta siellä ei ole tontteja vapaana.” Muokkaamme jostakin alueen vanhasta kiinteistöstä yrityksenne tarpeisiin ja liiketoimintaan sopivan. Ainutlaatuiselle Bioruukki- pilotointikeskukselle luotiin muutostöillä tilat entiseen kirjapainoon.
”Nykyinen tilamme jäi pieneksi, mutta muuttaminen muualle olisi työlästä ja kallista.” Nykyisellä tontilla on rakennusoikeutta jäljellä, joten rakennetaan laajennusosa nykyisen rakennuksen viereen. VTT:n Vihreän kemian keskukselle rakennetaan uudisrakennus jo olemassa olevan rakennuksen kylkeen.
”Toimintamme/tuotantomme muuttuu tulevaisuudessa. Miten takaamme, ettei silloin tarvitse vaihtaa kiinteistöä?” Uudisrakentamisessa ja muutostöissä huomioidaan muuntojoustavuus rakenneratkaisuissa ja materiaalivalinnoissa, jotta tila palvelee ketterästi monenlaista toimintaa ja tuotantoa. Bioruukin muutostöissä taattiin riittävä lattian kantavuus nykyistä raskaammillekin laitteille ja talotekniikassa on huomioitu muuntojoustavia mahdollisuuksia, jotta tilat taipuvat joustavasti seuraavankin projektin tarpeisiin.
”Haluamme kasvaa ja kasvattaa myös henkilöstön määrää. Miten sitten mahdumme nykyisiin tiloihin?” Uudisrakentamisessa ja muutostöissä huomioidaan muuntojoustavuus, jotta tilat on helppo skaalata henkilöstömäärän kasvaessa. Kiinteistöä kehittämällä saamme loihdittua lisätilaa yllättäviinkin paikkoihin. Bioruukin kiinteistössä on muutostöiden aikana varmistettu, että tilat soveltuvat eri käyttötarkoituksiin joustavasti. Esimerkiksi laboratoriotilat muuntuvat tarvittaessa toimistotilaksi.

 

VTT:n Bioruukissa tilat mukautetaan erikoistuneisiin tarpeisiin pitkäjänteisellä yhteistyöllä

Bioruukki-pilotointikeskukseen toimintaan kohdistuu erilaisia muutostarpeita. Yhtäältä kiinteistö on otettu ja muokattu kokonaan toisenlaiseen käyttöön, sillä huippumoderneissa tutkimustiloissa toimi aiemmin kirjapaino. Toisaalta VTT:n projektiluontoinen toiminta vaatii säännöllistä kiinteistön muokkausta ja muuntojoustavuutta. Kiinteistö onkin loistava esimerkki siitä, miten asiakkaan liiketoimintaa voidaan tukea kehittämällä sitä laadukkaasti, pitkäjänteisesti ja yhteisiin tavoitteisiin sitoutuen.