Jorma Lehtonen

Think global, act local - moderneilla logistiikkatilaratkaisuilla kilpailukykyä toimitusketjun varrelle

Think global, act local - moderneilla logistiikkatilaratkaisuilla kilpailukykyä toimitusketjun varrelle

Nopea toimitusaika on globaalissa taloudessa elinehto, ja kilpailuun vastaaminen vaatii moderneja ja tehokkaita logistiikka- ja varastointiratkaisuja toimitusketjun joka vaiheessa, myös paikallisella tasolla. Kiinteistö- ja varastoalan megatrendit kuten yhteiskäyttö, ulkoistaminen ja palveluistaminen tarjoavat niin logistiikkatilojen omistajille kuin käyttäjillekin mahdollisuuden pysyä kilpailukykyisinä ja luoda uutta liiketoimintaa kiristyvässä markkinassa.

Kasvava tarve ja muuttuvat käyttötavat siivittävät varastoliiketoiminnan kasvua

Verkkokaupan kasvu muuttaa varastomarkkinaa paitsi lisäämällä kysyntää myös monipuolistamalla varastojen käyttötapoja. Yhtäältä toimijat tarvitsevat yhä suurempia ja tiloiltaan ja toiminnoiltaan monipuolisempia keskusvarastoja, joista kulutushyödykkeet kulkevat suoraan kuluttajille. Toisaalta markkinoilla kaivataan pieniä varastotiloja loppuasiakkaan lähellä.

JLL:n Suomen toimitusjohtaja Tapani Pirin mukaan (JLL:n tiedote 8.11.2017) verkkokaupan yleistymisen myötä erityisen kysyttyjä ovat lyhyempään varastointiin sopivat modernit läpivirtausvarastot.

Jatkuvasti kiristyvät toimitusajat sekä ympäristöystävällisyyden vaatimukset nostavat lyhyet kuljetusmatkat ja varastojen sijainnin entistä keskeisemmiksi kilpailukyvyn tekijöiksi. Tapani Piri toteaakin, että parhaat tonttimaat alkavat olla kortilla, ja on mahdollista, että halutuimmilla alueilla Suomessa tullaan jopa näkemään vanhojen logistiikkahallien purkamisia uusien tieltä.

Purkamiselle on kuitenkin olemassa ympäristöystävällinen ja kustannustehokas vaihtoehto. Osaavan kiinteistökumppanin kanssa olemassa olevia logistiikkatiloja on mahdollista kehittää siten, että ne vastaavat käyttäjien vaatimuksia ja joustavat muuttuvien tarpeiden myötä niin vuokralaisen vaihtuessa kuin nykyisten vuokralaisten liiketoiminnan kehittyessä.

Omistamisesta kohti käyttöoikeutta

Transvalin keväällä 2016 teettämän tutkimuksen mukaan varastojen ulkoistusaste on Suomessa vasta noin 12 prosentin luokkaa, kun Euroopassa varastotoiminnoista jo lähes puolet on ulkoistettu. Asiantuntijat ovat kuitenkin yhtä mieltä siitä, että liiketoimintaympäristön muuttuessa ulkoistaminen on selvästi nouseva trendi meilläkin.

Lisääntyvä nopeuden ja ketteryyden vaatimus tilaus-toimitusverkostossa johtaa siihen, että seuraavaa vuosikymmentä leimaa siirtyminen omistamisesta kohti käyttöoikeutta. Ulkoistaminen tuo kustannustehoa yrityksen toimintaan ja parantaa reaktionopeutta ja palveluvalmiutta muuttuvassa markkinassa.

Yhdessä toimimalla saadaan vielä lisäarvoa ja synergiaetua. Tulevaisuudessa nähdäänkin entistä enemmän logistiikkahubeja, joissa yhtä isoa tilaa vuokraa useampi, hyvin erilainen toimija. Siivous, koneiden ja laitteiden huolto sekä kiinteistön kunnossapito hankitaan yhdessä, alemmilla yksikkökustannuksilla. Kaikki kustannukset jyvitetään käytön mukaan ja vuokranantaja koordinoi kokonaisuutta.

Palveluistaminen vaatii kiinteistönomistajilta asennemuutosta

Osto- ja logistiikkalehdessä (2/2017) Limowan logistiikka-asiantuntija Heikki Lahtinen esittää näkemyksen, jonka mukaan logistiikkakeskusten koko rooli muuttuu 2020-luvulla. Logistiikkakeskuksista tulee palvelukeskuksia tai portinvartijoita, mikä synnyttää kokonaan uudenlaisia liiketoimintamahdollisuuksia niin vuokralaisille kuin vuokranantajille.

Edellytyksenä kilpailukyvylle uudessa markkinassa on kuitenkin se, että varastokiinteistöjen omistajat näkevät itsensä ennen kaikkea palveluntarjoajina ja tunnistavat oman roolinsa asiakkaidensa laajassa arvoverkostossa. Varastokiinteistön omistaja on vuokralaistensa onnistumisen mahdollistaja.

Palveluistamisen trendi merkitsee varasto- ja logistiikkakiinteistöjen omistajille mahdollisuutta luoda uusia toimintamalleja ja parantaa asiakaskokemusta. Kiinteistönomistaja voi tuottaa palveluna mitä moninaisimpia tiloihin ja laitteisiin liittyviä asioita, eikä vuokralaisen tarvitse ostaa niitä itse. Tietyn kiinteistön tai alueen vuokralaisille voi tarjota vaikkapa yhteiskäyttöön sähköautoja ja niille latauspisteet.

Digitalisaatio mahdollistaa lisääntyvän yhteiskäytön ja siitä syntyvät säästöt. Kun rakennukset, tilat ja laitteet sekä niiden käyttäjät kommunikoivat verkon välityksellä, on tilojen ja laitteiden yhteiskäyttö joustavaa ja ketterää.